Pour précéder à la révision de loyer, il faut prendre en compte l’IRL (indice de révision de loyer) pour un logement, l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les baux commerciaux, l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) et l’ICC (indice du coût de la construction). C’est l’INSEE qui se charge du calcul et de la diffusion de ces indices chaque trimestres. Alors comment calculer la révision de loyer ?
L’indice de référence des loyers, qu’est ce que c’est ?
L’indice des loyers est un chiffre qui sert de base pour calculer la révision des loyers des logements. Ceux-ci peuvent être vides ou meublés. Cet indice limite les augmentations annuelles des paiements que les propriétaires des logements peuvent demander à leurs locataires. Il peut aussi être mentionné en termes de pourcentages, pour montrer sa progression. Il est publié par l’Insee tous les trimestres. L’IRL est calculé à partir de la moyenne, sur les 12 mois précédents, de l’augmentation des prix à la consommation.
Bien définir la date de révision du loyer
En pratique si vous ne définissez pas de date de révision, c’est à la date d’anniversaire du bail que vous pourrez faire la révisions. Cette date a néanmoins deux inconvénients :
- elle vous oblige à indexer au milieu du mois et donc à calculer un prorata peu lisible pour le locataire
- le nouvel indice du trimestre étant publié en milieu de mois vous risquez de rater la publication de la dernière valeur, et donc devoir attendre un an pour récupérer l’augmentation du trimestre en cours.
Vous pouvez donc appliquer de manière lisible l’augmentation sur un mois plein, et surtout ne pas perdre de l’argent en gagnant quelques jours précieux pour récupérer le dernier indice le cas échéant. L’indexation ne s’applique qu’au loyer, et au forfait de charges le cas échéant, pas à la provision de charges (sur le choix entre le forfait ou la provision de charges).
Que faire en cas de retard sur l’indexation ?
Depuis la loi ALUR de 2014 vous ne pouvez plus appliquer rétroactivement l’indexation du loyer. Il est donc primordial d’y penser à temps car la perte potentielle est important, comme nous allons le voir dans les deux cas suivants.
Retard de moins de 12 mois :
Vous aviez indexé le loyer en mars 2020, et vous avez oublié de le faire en mars 2021. Pour corriger le tir, vous pouvez toujours indexer comme si vous l’aviez fait en mars 2021, donc en comparant les indices 472019 et 4T2020, la date d’indexation pour la suite sera bien enregistré à mars 2021 (donc il faudra l’indexer en mars 2022 la prochaine fois). Par contre le nouveau loyer ne sera pas applicable rétroactivement en mars 2021, donc si nous sommes en juin 2021, le nouveau loyer ne sera applicable qu’à partir de juillet 2021.
Retard de plus de 12 mois :
Imaginez maintenant que la dernière indexation date de mars 2017, et qu’en juillet 2021 vous souhaitez réviser le loyer. Vous avez laissé passé les indexations de mars 2018, mars 2019 et mars 2020 de plus de 12 mois, elles sont donc perdues, comme le précise bien la loi de 89.
A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Vous ne pourrez donc indexer qu’à partir de l’évolution sur 12 mois du dernier indice publié, donc si vous êtes en juin 2021 en prenant le 1T2021 comparé au 1T202.
Dernière astuce, si vous avez oublié d’indexer le loyer pendant une longue période, il peut être préférable en zone tendue d’attendre que le locataire parte pour rattraper les indexations oubliées et donc perdues sur le locataire suivant.